L’IMU nel Comune di Milano è il tributo comunale dovuto su determinati immobili, terreni e aree fabbricabili. Il pagamento riguarda, in particolare, seconde case, immobili locati, immobili commerciali, fabbricati produttivi, aree edificabili, terreni agricoli e abitazioni principali classificate nelle categorie catastali di lusso.

Per il 2026 è importante verificare con attenzione aliquote, scadenze e modalità di versamento, perché il calcolo IMU dipende da più elementi: rendita catastale, categoria dell’immobile, percentuale di possesso, mesi di possesso, eventuali agevolazioni e aliquota deliberata dal Comune.

In questa guida vediamo come funziona l’IMU nel Comune di Milano, chi deve pagarla, quali sono le principali aliquote 2026, come si calcola l’imposta e come effettuare il pagamento tramite modello F24.

Cos’è l’IMU

L’IMU, Imposta Municipale Propria, è un’imposta patrimoniale comunale dovuta dal possessore dell’immobile. In linea generale, sono tenuti al pagamento il proprietario oppure il titolare di un diritto reale sull’immobile, come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie.

L’imposta non è dovuta sull’abitazione principale non di lusso, cioè sull’immobile in cui il contribuente ha dimora abituale e residenza anagrafica, salvo il caso in cui l’abitazione sia classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Sono invece normalmente soggetti a IMU:

• seconde case;
• abitazioni locate;
• immobili concessi in comodato;
• negozi, uffici, laboratori e immobili commerciali;
• fabbricati appartenenti al gruppo catastale D;
• aree fabbricabili;
• terreni agricoli, salvo specifiche esenzioni o agevolazioni;
• abitazioni principali di lusso, cioè A/1, A/8 e A/9.

Per un inquadramento generale sui servizi fiscali dello Studio, puoi consultare anche la pagina dedicata alla consulenza fiscale dello Studio Beringheli.

Chi deve pagare l’IMU nel Comune di Milano

Nel Comune di Milano l’IMU deve essere pagata dai soggetti che possiedono immobili situati nel territorio comunale e rientranti tra quelli imponibili.

Il caso più frequente è quello della seconda casa. Rientrano però nella disciplina IMU anche immobili locati, immobili commerciali, uffici, magazzini, negozi, laboratori, aree edificabili e fabbricati produttivi.

Per stabilire se l’imposta è dovuta bisogna verificare:

1. la categoria catastale dell’immobile;
2. l’utilizzo effettivo dell’immobile;
3. la quota di possesso;
4. i mesi di possesso nell’anno;
5. l’eventuale presenza di contratti di locazione o comodato;
6. eventuali agevolazioni o esenzioni previste dalla legge o dal Comune.

Scadenze IMU 2026 nel Comune di Milano

Per il 2026 le scadenze ordinarie IMU sono:

• 16 giugno 2026: versamento dell’acconto;
• 16 dicembre 2026: versamento del saldo.

È possibile anche pagare l’imposta in un’unica soluzione entro la scadenza dell’acconto, quindi entro il 16 giugno.

L’acconto viene versato sulla base della situazione immobiliare del primo semestre. Il saldo serve invece a chiudere l’anno d’imposta, tenendo conto delle aliquote deliberate per l’anno in corso e di eventuali variazioni intervenute.

Prima della scadenza è sempre opportuno controllare:

• se l’immobile è ancora posseduto;
• se è cambiata la percentuale di possesso;
• se è cambiata la destinazione d’uso;
• se è stato stipulato o cessato un contratto di locazione;
• se l’immobile è diventato abitazione principale;
• se si applicano agevolazioni specifiche.

Aliquote IMU 2026 del Comune di Milano

Per il 2026 il Comune di Milano ha approvato il prospetto delle aliquote IMU applicabili alle diverse fattispecie immobiliari. Le aliquote devono sempre essere verificate in base alla specifica situazione dell’immobile, perché alcune agevolazioni richiedono condizioni precise.

Il prospetto ufficiale delle aliquote IMU del Comune di Milano è consultabile sul portale del Ministero dell’Economia e delle Finanze:
Prospetto aliquote IMU 2026 – Comune di Milano.

Tra le principali aliquote risultano:

Le aliquote vanno applicate solo dopo aver verificato la corretta fattispecie dell’immobile. In alcuni casi sono richiesti contratto registrato, specifica destinazione d’uso, utilizzo da parte del conduttore o presentazione della dichiarazione IMU.

Come si calcola l’IMU a Milano

Il calcolo dell’IMU parte dalla rendita catastale dell’immobile. La formula generale per i fabbricati è:

Rendita catastale rivalutata × coefficiente catastale × aliquota IMU × quota di possesso × mesi di possesso

Vediamo i passaggi principali.

1. Recuperare la rendita catastale

La rendita catastale si trova nella visura catastale dell’immobile. È il dato di partenza per calcolare la base imponibile IMU dei fabbricati.

2. Rivalutare la rendita catastale del 5%

La rendita catastale deve essere aumentata del 5%.

Esempio:

• rendita catastale: 1.000 euro;
• rivalutazione del 5%: 1.000 × 1,05 = 1.050 euro.

3. Applicare il moltiplicatore catastale

Alla rendita rivalutata si applica il moltiplicatore previsto per la categoria catastale.

4. Applicare l’aliquota IMU

Una volta determinata la base imponibile, si applica l’aliquota prevista dal Comune di Milano per quella specifica tipologia di immobile.

5. Considerare quota e mesi di possesso

L’IMU è dovuta in proporzione:

• alla percentuale di possesso;
• ai mesi di possesso nel corso dell’anno.

Il mese viene normalmente conteggiato per intero se il possesso si è protratto per più della metà dei giorni del mese.

Esempio pratico di calcolo IMU su seconda casa a Milano

Ipotizziamo una seconda casa a Milano con:

• rendita catastale: 1.000 euro;
• categoria catastale abitativa;
• possesso al 100%;
• possesso per tutto l’anno;
• aliquota ordinaria per altri fabbricati: 1,14%.

Il calcolo sarà:

1. rivalutazione della rendita: 1.000 × 1,05 = 1.050 euro;
2. base imponibile: 1.050 × 160 = 168.000 euro;
3. applicazione aliquota: 168.000 × 1,14% = 1.915,20 euro.

In questo esempio l’IMU annua sarebbe pari a 1.915,20 euro, da dividere tra acconto e saldo secondo le scadenze previste.

L’esempio è puramente indicativo. Il calcolo effettivo deve tenere conto della specifica aliquota applicabile, della quota di possesso, dei mesi di possesso e di eventuali agevolazioni.

Come si paga l’IMU nel Comune di Milano

Nel Comune di Milano l’IMU si paga tramite modello F24.

Il modello F24 può essere pagato:

• tramite home banking;
• presso banche;
• presso uffici postali;
• tramite intermediari abilitati, come commercialisti e CAF.

Nel modello F24 bisogna compilare correttamente la sezione “IMU e altri tributi locali”, indicando:

• codice catastale del Comune di Milano;
• codice tributo corretto;
• anno di riferimento;
• numero degli immobili;
• acconto, saldo o unica soluzione;
• importo a debito.

Il codice catastale del Comune di Milano è F205.

Per verificare i codici tributo ufficiali da utilizzare nel modello F24, è possibile consultare la tabella dell’Agenzia delle Entrate:
codici tributo per IMU e altri tributi locali.

Codici tributo IMU più utilizzati

I codici tributo variano in base alla tipologia di immobile. Tra quelli più ricorrenti troviamo:

Prima del pagamento è consigliabile verificare sempre il codice tributo corretto, soprattutto in presenza di immobili del gruppo D, ravvedimento operoso, versamenti tardivi o annualità pregresse.

IMU sull’abitazione principale a Milano

L’abitazione principale è generalmente esente da IMU.

L’esenzione non si applica alle abitazioni principali classificate nelle categorie catastali:

• A/1, abitazioni di tipo signorile;
• A/8, abitazioni in ville;
• A/9, castelli e palazzi di pregio artistico o storico.

Per queste categorie l’IMU è dovuta anche se l’immobile è utilizzato come abitazione principale.

Le pertinenze dell’abitazione principale seguono il regime dell’immobile principale, ma entro i limiti previsti dalla normativa: una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.

IMU su immobili locati a Milano

Gli immobili locati possono essere soggetti ad aliquote differenti in base al tipo di contratto e alle condizioni previste dal Comune.

Nel prospetto 2026 del Comune di Milano sono previste aliquote specifiche, ad esempio per:

• abitazioni locate a canone libero;
• abitazioni locate o concesse in comodato con determinate condizioni;
• immobili C/1 e C/3 utilizzati per attività produttiva, commerciale, arti o professioni, con contratto registrato.

Per applicare correttamente l’aliquota agevolata è necessario verificare che sussistano tutti i requisiti richiesti. In molti casi non basta che l’immobile sia locato: occorre controllare tipo di contratto, registrazione, destinazione d’uso e condizioni indicate dal Comune.

Se devi gestire immobili affittati, può essere utile leggere anche la guida dello Studio Beringheli sulla dichiarazione dei redditi per immobili locati.

IMU su aree fabbricabili

Per le aree fabbricabili il calcolo non parte dalla rendita catastale, ma dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.

Il valore deve tenere conto, tra gli altri elementi, di:

• zona territoriale;
• indice di edificabilità;
• destinazione urbanistica;
• eventuali oneri di adattamento;
• prezzi medi di mercato di aree analoghe.

Nel Comune di Milano l’aliquota IMU 2026 per le aree fabbricabili è pari all’1,14%.

IMU su terreni agricoli

Per i terreni agricoli la base imponibile si determina partendo dal reddito dominicale risultante in catasto, rivalutato e moltiplicato secondo i criteri previsti dalla normativa.

Nel Comune di Milano l’aliquota IMU 2026 per i terreni agricoli è pari all’1,06%, salvo eventuali esenzioni o agevolazioni applicabili in casi specifici.

Agevolazioni, riduzioni ed esenzioni IMU

L’IMU prevede diverse ipotesi di esenzione o riduzione.

Tra i casi più rilevanti rientrano:

• abitazione principale non di lusso;
• immobili concessi in comodato gratuito in presenza dei requisiti di legge;
• immobili locati a canone concordato;
• fabbricati di interesse storico o artistico;
• fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili;
• specifiche assimilazioni all’abitazione principale previste dalla legge o dal regolamento comunale.

Il Comune di Milano ricorda, ad esempio, che per il comodato gratuito può essere prevista la riduzione del 50% della base imponibile in presenza dei requisiti di legge, con esclusione delle categorie A/1, A/8 e A/9. Le agevolazioni sono subordinate alla presentazione della dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo, quando richiesta.

Per approfondire il tema, puoi consultare la pagina del Comune di Milano sulle agevolazioni IMU e casi applicabili.

Cosa succede se si paga l’IMU in ritardo

In caso di omesso, insufficiente o tardivo versamento dell’IMU, il contribuente può valutare il ravvedimento operoso, versando:

• imposta dovuta;
• sanzione ridotta;
• interessi.

Il ravvedimento deve essere calcolato correttamente in base ai giorni di ritardo e alla data di regolarizzazione. Prima di procedere è opportuno verificare importi, anno d’imposta, codici tributo, causale del versamento e presenza di eventuali comunicazioni già ricevute.

Se il problema non riguarda solo l’IMU, ma anche altre imposte, cartelle o debiti fiscali, può essere utile leggere la guida dello Studio Beringheli su sovraindebitamento e debiti non più sostenibili.

Errori frequenti nel calcolo IMU

Gli errori più comuni riguardano:

• uso di una rendita catastale non aggiornata;
• mancata rivalutazione della rendita del 5%;
• applicazione del moltiplicatore sbagliato;
• scelta dell’aliquota non corretta;
• errato conteggio dei mesi di possesso;
• mancata considerazione della quota di proprietà;
• uso errato del codice tributo nel modello F24;
• applicazione di agevolazioni senza verifica dei requisiti;
• mancato aggiornamento in caso di vendita, successione o cambio di destinazione.

Anche un errore apparentemente piccolo può produrre un versamento insufficiente o non correttamente imputato.

Quando conviene chiedere assistenza a un commercialista

La verifica professionale è consigliabile quando:

• possiedi più immobili;
• hai immobili locati o concessi in comodato;
• hai acquistato o venduto immobili nel corso dell’anno;
• hai ricevuto immobili per successione;
• devi calcolare l’IMU su aree edificabili;
• hai immobili di categoria D, C/1 o C/3;
• devi regolarizzare anni precedenti;
• non sei sicuro dell’aliquota applicabile;
• vuoi evitare errori nel modello F24.

Nel caso di immobili situati a Milano, le aliquote e le fattispecie possono richiedere particolare attenzione, soprattutto per immobili locati, immobili produttivi, negozi, laboratori e aree fabbricabili.

Domande frequenti sull’IMU nel Comune di Milano

Quali sono le scadenze IMU 2026 a Milano?

Le scadenze ordinarie sono il 16 giugno 2026 per l’acconto e il 16 dicembre 2026 per il saldo. È possibile pagare anche in un’unica soluzione entro la scadenza dell’acconto.

Qual è il codice catastale del Comune di Milano per l’F24?

Il codice catastale del Comune di Milano da indicare nel modello F24 è F205.

L’abitazione principale paga l’IMU a Milano?

L’abitazione principale non di lusso è generalmente esente da IMU. L’imposta è invece dovuta per abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Come si calcola l’IMU su una seconda casa a Milano?

Si parte dalla rendita catastale, la si rivaluta del 5%, si applica il moltiplicatore catastale, poi l’aliquota deliberata dal Comune, tenendo conto di quota e mesi di possesso.

Quale aliquota si applica alle seconde case a Milano?

Per gli altri fabbricati diversi dall’abitazione principale e dai fabbricati del gruppo D, l’aliquota IMU 2026 indicata nel prospetto è pari all’1,14%. Occorre però verificare se l’immobile rientra in una fattispecie agevolata o specifica.

Gli immobili locati hanno aliquota IMU diversa?

Sì. Nel Comune di Milano sono previste aliquote diverse per alcune tipologie di immobili locati, ad esempio abitazioni locate a canone libero o immobili con specifiche condizioni agevolate. È necessario verificare contratto, registrazione e requisiti.

Cosa succede se pago l’IMU in ritardo?

In caso di pagamento tardivo può essere valutato il ravvedimento operoso, versando imposta, sanzioni ridotte e interessi. Il calcolo deve essere effettuato con attenzione in base ai giorni di ritardo.

Quando serve la dichiarazione IMU?

La dichiarazione IMU può essere necessaria in presenza di variazioni o situazioni che incidono sull’imposta e che il Comune non può conoscere autonomamente, ad esempio alcune agevolazioni, comodati o condizioni particolari.

L’IMU nel Comune di Milano richiede attenzione perché il calcolo dipende da rendita catastale, categoria dell’immobile, aliquota applicabile, quota e mesi di possesso, oltre a eventuali agevolazioni o riduzioni.

Per il 2026 le scadenze ordinarie sono il 16 giugno per l’acconto e il 16 dicembre per il saldo. Il pagamento avviene tramite modello F24, indicando correttamente codice catastale, codice tributo, anno di riferimento e importo dovuto.

Prima di effettuare il versamento è consigliabile controllare sempre la situazione aggiornata dell’immobile e l’aliquota corretta deliberata per la specifica fattispecie.

Ultimo aggiornamento 14/06/2026

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Antonella Beringheli

Dottore Commercialista e Revisore Legale, specializzata in consulenza fiscale, contabile e aziendale. Assiste privati, professionisti, imprese ed enti nella gestione degli adempimenti, nell’analisi economico-finanziaria e nella valutazione di situazioni di crisi d’impresa, sovraindebitamento e risanamento. Integra competenze tradizionali e strumenti digitali avanzati per offrire consulenze mirate, efficienti e aggiornate.

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