Se vivi stabilmente in Germania ma possiedi un immobile in Italia che concedi in locazione, è necessario coordinare le regole fiscali italiane con quelle tedesche e con la Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Germania.
La prima questione da verificare è la residenza fiscale. La seconda riguarda invece il luogo in cui è situato l’immobile: un’abitazione che si trova in Italia continua infatti a produrre un reddito fiscalmente rilevante in Italia anche quando il proprietario vive all’estero.
Vediamo quindi quali sono gli aspetti principali da considerare.
Residenza fiscale: l’iscrizione AIRE non è l’unico elemento
Essere iscritti all’AIRE è un elemento importante, ma non è sufficiente da solo per stabilire la residenza fiscale.
Dal 2024, ai fini delle imposte sui redditi, una persona è considerata residente in Italia se, per la maggior parte del periodo d’imposta, considerando anche le frazioni di giorno, ha in Italia la residenza ai sensi del codice civile, il domicilio oppure è presente fisicamente nel territorio dello Stato.
Per domicilio si intende il luogo nel quale si sviluppano principalmente le relazioni personali e familiari.
Quando una persona presenta elementi di collegamento sia con l’Italia sia con la Germania, deve essere verificata anche la Convenzione tra i due Stati per determinare correttamente lo Stato di residenza ai fini convenzionali.
Vivo in Germania ma affitto una casa in Italia: dove viene tassato il reddito?
Se l’immobile è situato in Italia, il relativo reddito può essere tassato in Italia anche quando il proprietario è fiscalmente residente in Germania.
È quanto prevede anche l’articolo 6 della Convenzione Italia-Germania: i redditi derivanti da beni immobili possono essere assoggettati a imposizione nello Stato in cui l’immobile è situato.
Il proprietario non residente deve quindi verificare gli obblighi dichiarativi italiani relativi all’immobile e al canone percepito.
I redditi dei fabbricati situati in Italia devono essere indicati nella dichiarazione italiana secondo le regole previste per i proprietari e i titolari di diritti reali sugli immobili situati nel territorio dello Stato.
Tassazione ordinaria o cedolare secca
Se ricorrono i relativi requisiti, il proprietario persona fisica può valutare l’applicazione della cedolare secca in alternativa alla tassazione ordinaria.
Per le locazioni abitative la cedolare secca prevede generalmente l’aliquota del 21%. In determinate condizioni previste dalla normativa può essere applicata l’aliquota agevolata del 10% per i contratti a canone concordato.
La convenienza tra regime ordinario e cedolare secca deve comunque essere valutata sulla situazione concreta del contribuente.
Devo pagare nuovamente le imposte sullo stesso affitto in Germania?
Quando una persona fiscalmente residente in Germania percepisce un reddito derivante da un immobile situato in Italia, non è corretto applicare automaticamente una seconda tassazione tedesca con il semplice riconoscimento di un credito per l’imposta pagata in Italia.
La Convenzione Italia-Germania contiene infatti specifiche regole per coordinare la potestà impositiva dei due Stati e per evitare fenomeni di doppia imposizione.
Per un soggetto residente in Germania, il trattamento del reddito immobiliare italiano deve quindi essere verificato alla luce della Convenzione e della normativa tedesca applicabile.
La modalità concreta di compilazione della dichiarazione tedesca deve essere valutata considerando la posizione complessiva del contribuente e, quando necessario, coordinata con il professionista che segue gli adempimenti fiscali in Germania.
Quali adempimenti verificare in Italia
Per un residente in Germania proprietario di un immobile situato in Italia occorre verificare, a seconda del caso:
- la dichiarazione del reddito dell’immobile in Italia;
- l’applicazione del regime ordinario oppure della cedolare secca;
- la registrazione e la gestione del contratto di locazione;
- l’IMU, quando dovuta;
- la TARI secondo le regole previste dal Comune interessato;
- eventuali annualità precedenti da verificare o regolarizzare.
Ogni situazione deve essere valutata considerando sia le caratteristiche dell’immobile sia la posizione fiscale del proprietario.
Un esempio pratico
Immaginiamo una persona che vive stabilmente ed è fiscalmente residente in Germania, ma possiede un appartamento a Milano che concede in locazione.
Il fatto che il proprietario viva in Germania non elimina la rilevanza fiscale dell’immobile in Italia.
Occorre quindi determinare il reddito imponibile secondo la normativa italiana, verificare il regime fiscale applicabile e presentare gli eventuali adempimenti richiesti in Italia.
Successivamente deve essere coordinato il trattamento del reddito con le disposizioni previste dalla Convenzione Italia-Germania e con gli obblighi eventualmente previsti in Germania.
Residente all’estero con immobile in Italia: quando è utile verificare la posizione
Una verifica della propria situazione fiscale è particolarmente opportuna quando:
- vivi in Germania e hai iniziato ad affittare un immobile situato in Italia;
- sei iscritto all’AIRE ma mantieni interessi personali o familiari rilevanti in Italia;
- non hai presentato dichiarazioni fiscali italiane negli anni precedenti;
- non sai se applicare la tassazione ordinaria oppure la cedolare secca;
- possiedi più immobili in Italia;
- percepisci altri redditi di fonte italiana;
- hai dubbi sulla corretta individuazione della residenza fiscale;
- vuoi coordinare correttamente gli adempimenti italiani con quelli tedeschi.
Immobili in Italia e residenza in Germania: perché è importante coordinare i due sistemi fiscali
Quando residenza fiscale e luogo di produzione del reddito si trovano in Stati differenti, è importante evitare valutazioni basate esclusivamente sulla normativa di uno dei due Paesi.
La posizione deve essere ricostruita considerando la residenza fiscale effettiva, la natura del reddito percepito, la localizzazione dell’immobile, gli adempimenti previsti in Italia e le disposizioni della Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Germania.
Una verifica preventiva consente di individuare gli adempimenti necessari e di evitare errori, omissioni o una non corretta gestione della posizione fiscale tra i due Paesi.
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Ultimo aggiornamento 28/08/2026
