Affitto casa in Italia ma vivo in Germania: dove dichiaro i redditi?

Se sei un cittadino italiano residente in Germania e iscritto all’AIRE, ma possiedi un immobile in Italia che affitti, una delle domande più frequenti che potresti porti è: “Dove devo dichiarare i redditi da locazione: in Italia, in Germania o in entrambi i Paesi?”

Questa situazione coinvolge migliaia di italiani trasferiti all’estero, in particolare in Germania, dove il sistema fiscale differisce significativamente da quello italiano. Gestire correttamente i redditi da affitto è fondamentale per evitare doppie imposizioni, sanzioni e errori burocratici che possono risultare onerosi, sia dal punto di vista economico che legale.

In questo articolo ti guiderò passo dopo passo attraverso gli obblighi fiscali da rispettare sia in Italia che in Germania. Lo faremo con un linguaggio chiaro ma rigoroso, pensato per chi cerca informazioni affidabili e conformi alla normativa. Vedremo anche come evitare i principali rischi e come collaborare correttamente con un consulente fiscale.

Residenza fiscale: il punto di partenza per capire dove pagare

Il primo concetto da chiarire è quello di residenza fiscale, che non sempre coincide con la residenza anagrafica. Infatti, essere iscritti all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) non basta da solo per essere considerati fiscalmente residenti all’estero.

Secondo la normativa italiana, sei fiscalmente residente all’estero se:

• sei regolarmente iscritto all’AIRE;

• hai trasferito domicilio e dimora abituale all’estero;

• trascorri più di 183 giorni all’anno fuori dal territorio italiano.

Se vivi e lavori stabilmente in Germania, dove hai presentato la Anmeldung (registrazione della residenza) e disponi di un’abitazione principale, sei da considerarsi fiscalmente residente in Germania.

Tuttavia, questo non esonera dal dichiarare in Italia i redditi generati da immobili situati nel territorio italiano. L’Italia mantiene infatti una potestà impositiva su tutti i redditi prodotti nel suo territorio, inclusi quelli da affitto.

Redditi da affitto: obbligo dichiarativo in Italia anche se sei residente all’estero

Se sei proprietario di un immobile in Italia che affitti, sei tenuto a dichiarare i canoni percepiti nel Modello Redditi Persone Fisiche italiano, anche se sei residente all’estero e iscritto all’AIRE.

L’obbligo riguarda i seguenti aspetti:

• Dichiarazione dei redditi da locazione tramite il Modello Redditi (ex Unico);

• Scelta tra regime ordinario IRPEF o cedolare secca;

• Pagamento delle imposte dovute, incluse eventuali addizionali comunali o regionali;

• Versamento dell’IMU (se dovuta) e della TARI.

È importante sapere che:

Il reddito fondiario derivante da immobili situati in Italia è sempre imponibile in Italia, indipendentemente dalla tua residenza fiscale.

Se opti per la cedolare secca, puoi beneficiare di un’imposta sostitutiva più bassa (21% o 10% in base al tipo di contratto), semplificando la gestione fiscale. Tuttavia, è necessario rispettare precise condizioni contrattuali, come la rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone.

Devo dichiarare l’affitto anche in Germania? Sì, ma con credito d’imposta

Come residente fiscale in Germania, sei soggetto al principio della worldwide taxation, ovvero devi dichiarare tutti i redditi percepiti nel mondo, compresi quelli prodotti in Italia.

Ma non temere: grazie alla Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Germania, il rischio di pagare due volte le imposte è evitabile.

La Convenzione stabilisce che:

• I redditi da immobili situati in Italia sono tassabili esclusivamente in Italia (art. 6 della Convenzione);

• In Germania, tali redditi vanno comunque dichiarati, ma si applica il metodo del credito d’imposta (art. 23), che permette di detrare le imposte già versate in Italia.

Quindi, anche se il reddito è tassato solo in Italia, in Germania va comunicato nella dichiarazione dei redditi (Einkommensteuererklärung). Dovrai indicare le imposte italiane già pagate per ottenere il beneficio del credito.

Per approfondire, puoi consultare la versione ufficiale della Convenzione disponibile sul sito del Ministero delle Finanze tedesco (BMF).

Obblighi pratici da rispettare per evitare errori

In Italia:

• Compila ogni anno il Modello Redditi PF, anche se sei AIRE;

• Conserva copia del contratto di locazione registrato e delle ricevute di pagamento;

• Paga IMU e TARI se dovute (a seconda della tipologia di immobile e uso);

• Se scegli la cedolare secca, comunica correttamente l’opzione all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto o entro i termini previsti.

In Germania:

• Includi i redditi da locazione italiana nella dichiarazione dei redditi tedesca;

• Se ti affidi a uno Steuerberater (consulente fiscale), fornisci tutti i documenti relativi alla proprietà italiana: contratto, versamenti fiscali, visure catastali;

• Conserva eventuali ricevute di pagamento IMU e TARI, in quanto potrebbero servire per la documentazione del credito d’imposta.

Rischi e sanzioni: perché è importante fare tutto in modo corretto

Negli ultimi anni, i controlli incrociati tra Italia e Germania si sono intensificati. Le autorità fiscali italiane utilizzano sempre più frequentemente:

• Banche dati catastali;

• Registri dei contratti di locazione;

• Dati dell’anagrafe AIRE.

L’Agenzia delle Entrate può così verificare se un immobile risulta locato senza essere dichiarato o se sono stati omessi versamenti fiscali. Allo stesso modo, il fisco tedesco può confrontare i redditi esteri dichiarati con quelli effettivamente tassati all’estero.

Le sanzioni per omissioni o errori possono essere molto pesanti, sia in Italia che in Germania. Per esempio:

• Sanzione del 90% del tributo evaso in caso di mancata dichiarazione in Italia;

• Interessi di mora e sovrattasse in Germania se non si comunica correttamente il reddito estero.

Assistenza fiscale: come posso aiutarti

Mi occupo da anni di fiscalità internazionale per cittadini italiani residenti all’estero, in particolare in Germania. Conosco a fondo la normativa dei due Paesi e posso offrirti:

• Compilazione del Modello Redditi italiano con tutti i dati corretti;

• Calcolo dell’IMU e verifica della TARI dovuta;

• Scelta del regime fiscale più conveniente (IRPEF o cedolare secca);

• Collaborazione diretta con il tuo consulente fiscale tedesco;

• Prevenzione di doppie imposizioni e sanzioni;

• Assistenza nella raccolta e organizzazione della documentazione necessaria per entrambe le dichiarazioni.

Se vivi in Germania ma affitti un immobile in Italia, sei obbligato a dichiarare i redditi da affitto in entrambi i Paesi: in Italia per fonte, in Germania per residenza. Tuttavia, grazie alla Convenzione bilaterale, non pagherai le tasse due volte, a patto che vengano seguiti i corretti adempimenti formali.

Gestire in autonomia questi aspetti può risultare complesso, ma con il supporto di un professionista esperto puoi risparmiare tempo, denaro e preoccupazioni.

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Antonella Beringheli

Dottore Commercialista e Revisore Legale, con una solida formazione in Scienze Economico-Aziendali. La mia carriera si è arricchita grazie all'approfondimento di tematiche legali e fiscali, permettendomi di offrire consulenze specializzate e mirate. Appassionata di informatica e nuove tecnologie, integro strumenti digitali avanzati nella gestione contabile e finanziaria, proponendo soluzioni innovative ai miei clienti con un approccio che fonde tradizione e innovazione.

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